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曾经的好中介辗转之后又回来做中介了
平码是什么意思 www.y7cy8.cn 恒丰房产 2013-09-20

  不知道大家还记不记得一年前有个中介转行做了装修,并且写下了几篇关于买房攻略的帖子,今天突然想起来,我已经回来做中介有一段时间了,上来看看大家还有没有关注这个市场。哈哈,首先,把旧帖子搬上来,大家看多一次,我相信还会有帮助的。

最近转行做装修公司了,所以比较有时间写写东西,看到网上每天都有人遇到买房子的问题,又不知道采取什么合适的方法去解决和预防。
        本人也曾经多年从事房地产行业,不敢说精通,但可以说很多内部的东西和游戏规则还是很清楚的,以下我给大家说一说吧。
        买房,1:首先给自己一个定位,想要买什么房,多大,多少钱,方向有没要求,地域有没要求,以便更准确灌输给中介。
                   2:找中介,本人建议找三大行(中原,合富,满堂红)其中一间,本人推荐中原吧,因为这么多年很多中介都做过,觉得中原是执行规范最严的公司。只是个人感觉,其他的或许也很好,为什么要挑其中一家而不是两家,三家呢。老实说,三大行的盘源基本是通的,所以找一家就够了,找两家或者以上可能就会形成恶性竞争了,不是两家中介互相给你减钱,而是互相阻止您买到房。原因太复杂了,一下说不清楚,以后有需要补充吧。挑一家大中介后,再挑一家比较老资格的小中介,因为这类小公司肯定有一定的资源才能生存到现在。08年和10年的地产洗牌不是那么容易熬过来的.
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:认定了公司就找个好中介吧,找个高级顾问吧或者做得比较久的销售,对流程比较熟悉,别老想着中介做得越久越狡猾,我可以这么说,只要客户稍微给予中介一点点尊重,(其实中介很苦,一天上十几个小时的班,还老挨骂)不老开骂和放飞机,或者老想着私下成交(老中介很容易看出)的话,我相信那中介一定全心全力给您找房子,并且中介费也好谈。而且中介会想尽办法帮您省钱。反之。。。。。透露一下:中介聊天的时候会聊到2种客户,第一种今天我接了个贱客老放鸽子老想着占便宜,我们商量下怎么整他第二中我今天接了个客很实在,同事门谁有好的房推荐一下,我现在手头上的房源都不算很合适,不好意思约他(这个我要说明一下,可能第一次看房的时候中介不一定很合适的房子带您看,因为中介很多时候会试一下客户到底想要什么房子和接受能力等)。

                  4:看房期间头脑一定要清晰,清楚知道自己想要什么房子,房子最重要的是楼层,间隔座向,通风(对流)采光(要针对座向来衡量,还要注意楼距,和对面建房的可能性),房子可能一辈子就买一次了,一定要慎重,如果不合适就给中介说不合适再找,如果不表态的话,终结会以为你喜欢又决定不了,就会给您做说客了。但是提醒一点,要是看到价钱和户型方面都合适的话,就得尽快签下来,好房子真的拖不得。至于说中介会制造紧迫气氛,各位买家可以无视之,反正合适就要快,管他有没人抢,不合适的话,谁爱买买去,不关我事。
                  5:下订金或者签合同前最好给钱中介叫中介先帮忙查策,要时间紧迫就叫中介做第三方托管资金,等查策表出来没问题了再把钱过到业主手上。签合同必须要看到业主本人并且要本人签名打手印,看清楚房产证上的名字是否和业主身份证一致,有没有抵押,面积和使用年限也要看清楚。
                  6:签完合同准备资料签贷款合同(一次性付款可省略)一般商业贷款可贷30年,公积金的话,贷款年限+楼龄不得超过30年。一般最好做2份以上评估报告,选评估得高的报告来贷款,以便贷得更多。商业贷款一般2个月内批下来,公积金稍微久一点,大概4个月左右,可以加快,但是要加钱,没必要的话就别加了。
 
7:别让首付三成忽悠了你,二手房跟一手房不一样,二手房是按评估价给您贷款7成,比如说,你买的房子是100W,但是评估价只有80W的话,你只能贷到56W,剩下的44W才是首付,第一套是贷7成,第二套是贷4成。这要搞清楚自己能买什么样的房子,很多市区的房子评估价都是跟不上房价的。。
8:给大家说一下具体的税费吧,房产证登记日期不满5年的需要交营业税5.6%(根据地方浮动)本人是按照广州的标准说的,个人所得税1%,契税(首套不超过90平的房子1%,首套超过90平的1.5%,二套1.5,超过144平方的3%商业性质的3%。过5年的免营业税,过5年而且是现业主唯一住宅物业的可申请免个人所得税。
9:在递件过户时交付首期最好预留2000-5000左右的水电压金,等交楼后业主结清所有水电煤气费用时返还给业主。
10:中介费最好在递件时交付一半,到交楼的时候再交付另一半,以约束中介尽心尽力办手续。
11:补充一点,看房子的时候一定要留意房子有没有漏水,发霉,墙体开裂等情况,有的话要查清楚原因,看是否可以修复。具体请多参照更多的验房标准。买房的时候问清楚是不是送家私家电,如果送的话,必须附加一份家私家电清单,注明牌子型号等?;褂形是宄孔幽诘幕Э谖侍???葱璨恍枰ǔ?。
12:收楼时看好房子有没有与当初看房时有出入,特别是质量问题,核对家私家电清单,看有没有遗漏或损坏,看看户口是否有迁出,没问题的话只要业主结清水电煤气,管理费等费用后就可以收楼。

       暂时就先写这么多,欢迎遇到问题多多交流,还是一那一句,请把中介当人看,客户一点点的尊重和关心可能会令中介全心全意为您服务。斗智斗勇,估计您的专业水平和手段还远远没有达到那个水平,最后吃亏的还是自己。本人现在在某大装修公司工作,也有2年多的装修方面经验,也可以交流,呵呵,谢谢大家!


以上我当时的全文,现在我在某家地产上班,对市场还是有一定了解的,我来给大家补充一下现在的市场情况:
   每年到了年尾的时候,都会有大量买客涌入市场,其中包括年中时期的观望客,赶买婚房的年轻人,投资性质的客人和炒家都会在年尾入货。当然前两种是刚需,被逼入市买楼的。市场是这么走,要么你就赶紧买,不买只会买更贵的?;故悄且痪浠?,很多人都觉得楼市实在太贵了,但是,个人的能力是无法跟市场抗衡的!好了,炒家也是这么认为的,所以,他们会在这一段时间入手买下一些房产,然后等这个年尾过去了,到了3。4月份市场升得比较稳的时候才会以当时的市场价放出来,谋取中间的利润。当然,也有现炒现卖的炒家。这就是市??!每年都这样,我都看透了!
   所以,年中没有下手的朋友,而现在又有明确目标要买房的朋友们,要赶紧下手了,不然越往后就贵。不是说我做中介就说这种话,哪怕我自己或者对着亲戚朋友,我也是这么说。要么就决心不买,回老家买或者自己建,真确定要在广州这地方买房的话,还是尽早买。
   首先,我们要明确一个目标:我们是不是要买房。如果是要买的话,多抽点时间去看看房,熟悉一下行情,觉得OK就买下来吧,观望只是一种守株待兔的方式。房价会跌吗?广州的房价会跌吗?你所在的版快会跌吗?现在这个单价,会往下跌吗?我说实在的,我离开房地产行业一年,回来一看电脑,我都快疯了,我所在的南洲板块,楼梯楼最高的竟然去到一万八!楼梯楼9楼评估价竟然去到一万六,我知道会升,真不知道会升那么快。一年下来,房子的单价涨了3000多。但是我看回周边版快的信息,我就觉得一点都不奇怪了,整个市场在升温。南洲和晓港湾片区已经是洼地了。。。寸金尺土??!特别是买房要结婚的孩子们,我们伤不起啊。。。取个老婆的成本太贵了。。。。
     说完废话,说说现在各银行的政策吧。现在很多银行已经没有额度放款了,一套房子商业贷款的话,等放款要多久,真的是个未知数。。。现在最快放款的应该是广州银行了,大概一个月左右可以放款。业主方面要赎契的话,看哪间支行,一般的话正常申请2-4个月不等,申请加快的话,一个月内。当然会产生一些手续费。所以,如果要用商业贷款的朋友买房,我建议向广州银行贷款吧,额度比较宽松(现时情况)。其他银行都很紧了,特别是四大银行。
    公积金贷款:以前一听到公积金,就会想到慢,很慢,非常慢!告诉大家,现在公积金无论是审批,放款都是非??炝?。因为公积金现在自己经营了一个担保中心,干事情关系到自己的钱包了,所以现在效率特别快。从签定担保合同。收齐资料开始算20多天就能放款了!而且不用担心公积金没有额度放款!提醒一下,公积金一个人最多只能贷款50万,两个人最多只能贷款80万。如果贷款额超过这个数值就要做组合贷款了。
    组合贷款就是公积金+商业贷款,比如说你要贷款100万,那么你只能向公积金贷款50万。(享受低利率和快速放款)剩下的50万要做商业贷款了(利率比较高,放款比较慢)。。。公积金和银行会分开打钱到卖方的帐户上。也就是说,按照三方合同的规定,你要晚一点才能收到楼了。(当然,也有双方说好提前交楼的情况)

再补充一个之前说到的社保和税单,现在已经不接受补缴了。。所以,没有一年以上社?;蛘?-2年的个人所得税的朋友,基本上没有条件买楼了,除非你有强大的关系。注明一点:如果是个体工商户的法人,要到当地地税局打印税单,看交的是不是个人所得税。税单必须是个人所得税才有效。

    好吧,今天就先写这么多,有空再来补充一下,各位有遇到什么问题,可以问,本人知无不言,如果对我所在的板块楼盘有兴趣的话??梢园俣纫幌掠蚁陆潜救说拿?,就可以看到我的搜房了。谢谢大家!
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