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广州酝酿追缴地下车位土地出让金
平码是什么意思 www.y7cy8.cn 恒丰房产 2013-09-05

 6万元买进的车位 有的要追缴7万元

凡已购买车位的产权业主,或将追缴地下车位的土地出让金。广州市政府常务会议日前审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),并正式征求社会各界意见。新公布的《实施意见》共10部分,101条,内容涵盖很多,其中一石激起千层浪的莫过于“追缴已售出地下物业出让金”。

根据《意见》,地下部分(含车位)土地出让金或按如下方式征收:一是地产开发商在办理房屋初始登记时,按一定的标准,参考地上部分市场评估价的一定比例征收,方可出售;其次,已出让并办理产权证的,遇企业改制、出售、交换、赠与,产权发生变更时,由新业主补交,或由产权人自行申请补缴。

车位既已售出,产权证业已办好,且税费交齐,地下车位土地出让金是否该追缴?如若征收,按意见稿征收标准,一个车位最高近百万,贵过郊区一套房。疯涨的车位费最后由谁买单?

“我怎么觉得政府在抢钱啊。”荔湾区业主郑先生2008年底买的车位,地下负二层,12平米,20万元。“拿到产权证时我就发现‘附记’一栏里标注:‘暂缓征收国有土地使用权出让金’,我朋友在淘金坑侨福苑的地下车位房产证上,却标注‘已征收国有土地使用权出让金’。我当时还问过开发商,他们说物权法实施后,有少数楼盘在征收土地出让金时可能包括了地下车库,但广州绝大多数楼盘地下车位都没有征收土地出让金,反正房管局都发证了,肯定没问题。”

现状:仅一两成私家车位已征收出让金

南都记者调查了广州近10个楼盘的20名已办车位产权证的业主,发现他们的产权证上除了1个标注“已征收”,其余的都是标注“暂缓”或者“空白”。和郑先生一样,他们认为不应再追缴已出证的地下车位,更不应追缴标注“已征收”的车位。

为何车位产权证上关于地下空间土地出让金的标注,有的是“暂缓”,有的是“已征收”,有的是“空白”?据广州某大型地产公司项目部相关人员告诉记者,据说是根据2007年出台的一个招拍挂规定,用一个立体空间来计算土地出让金。“其实也并没多交钱。”

但据他了解,极少开发商如此操作,因为这条规定比较含糊,规划部门对它的理解也不是很到位。因不知道广州目前到底办理了多少个产权车位,但据他估计,至少八成车位产权证是“空白”或“暂缓”,只有一两成标注“已征收”。

最贵车位:97万元!追缴后贵过郊区一套房

根据《意见》,地下部分(含车位)土地出让金征收标准为:地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收。

“照这个标准追缴,只会催涨目前高企的车位费。”五羊新城东海嘉园的业主李小姐非常愤慨。她今年以49万的价格买了小区负一层一个12平米的停车位,“我这个还不算贵,我们另外一栋楼有一个负一层车位都卖到85万,还只有12 .5平米,越秀现在的楼面地价不说3万元,2万元至少有了,如果85万元再加12万多就是97万多,一个车位快100万,比郊区一套房还要贵,你说谁能买得起?”

开发商:有的补交金额高过拿地总价

广东省地产商会副会长兼秘书长黄朝辉指出,因为建造成本高,广州不少楼盘,特别是市中心楼盘的车位配比严重失衡,令社区停车难的矛盾日益突出。如果再对地下空间征求土地出让金,一方面发展商建车库的积极性必受打击,另一方面,“羊毛出在羊身上”,最后不但会转嫁到业主身上,还会激发社会矛盾。

以荔湾某小区为例,该项目地下两层建筑面积共计约2.4万平方米,均未出售。若参考荔湾区最新商住土地出让个案,以楼面地价为19638元/平方米计,开发商办理房屋初始登记时,需补缴1.76亿元地下空间土地出让金。对比在项目取得时,项目高层部分计算容积率面积共计7.5万㎡的地块,含地价契税及征地补偿款等成本合计仅为1.61亿元。即开发商需补交的土地出让金,已高于原土地取得价格。而补交后该小区地下负一层车位出售时,按12平方米一个车位计,每个车位需补缴11.8万元,地下负二层车位需补缴5.9万元。

虽然加收的土地出让金最后还是转移到业主身上,但开发商同样不乐意。“除非是政府直接向业主征收,否则我们夹在中间更难做。”广州珠江新城某楼盘负责人直言不讳。

据黄朝辉透露,《意见》从公布至今已有一个多月,省地产商会上周已递交了八条建议,听闻市委领导已批字,要求国土房管局认真研究。

 话你知

追缴费与车位市场价无关

与所在区域楼面地价有关

近年来,广州频现天价车位。去年滨江东蓝色康园爆出最贵75万车位,今年五羊新城东海嘉园再接再厉,爆出一个85万的天价车位,还要一次性付款。

南都记者调查发现,在广州中心城区,一个12平方米的车位,中等价位约为50万元。而据阳光家缘网签数据显示,近半年来广州一手车位售价在3万元/平方米以上的楼盘已经高达24个,按照每个车位正常面积12平方米计算,这些楼盘的业主买一个车位最少需要花费36万元。

但南都记者发现,按照《实施意见》的征收标准,车位追缴的费用与目前在售的价格关联不大,更多取决于车位所在区域的现实楼面地价。如黄埔某楼盘业主易先生2009年以6万总价购得负一层一个12平米的车库,按照现在黄埔最新地价11812元/平米,则要补交7.6万元,贵过车位的总价。

对此,广东省地产商会副会长兼秘书长黄朝辉认为此举不合理。

多方建议

2007年之前出让的车位暂缓追缴

“对过往的追缴,恐怕会引起广大已办产权的小业主反对。”黄朝辉指出,无论是业主自己补交,还是转让时由受让方补交,都欠缺合理性,且有违反相关法律法规的嫌疑。已办理产权登记的物业,说明业主在登记的使用年限范围内拥有完整的土地使用权,不存在因欠缴土地出让金而需要补交的事实依据。而转让车位时,仅是相关民事主体间的房地产转让,受让方并未与政府发生土地出让的法律关系,受让人没有义务向政府补交土地出让金。

北京市盈科(广州)律师事务所周玉忠律师认为,标注“已征收”就不应再重复征收,而标注“暂缓”的则要以2007年10月1日《物权法》及2007年11月1日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》为分水岭。“在物权法之前并无地下权概念,加上目前法律对地表权与地下权的界限不甚清楚,建议对在这之前已出让土地的地下车位选择暂缓执行,之后明确属于地下权范围且未交的考虑补交”。

商业和住宅按区分不同标淮征收

合富辉煌首席分析师黎文江认为,一定要区分不同用途按照不同的标准来征收,而不是一刀切。“用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的地下空间,要与具有公区服务性质的地下停车库等区分开来。”

据周玉忠律师介绍,穗府办〔2010〕35号文件曾明确,地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除依法可划拨外,其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。本通知实施前未计收土地出让金的地下建筑,暂缓征收土地出让金。这一规定虑及了立法不足、历史遗留及现实困难,仍具有相当的合理性,可予保留。

政策出台前开论证会听取各方意见

车位业主郑先生认为,补交地下空间土地出让金相当于政府增加收费项目,土地使用权相当于涨价,并且补交地下空间土地出让金事涉众多企业以及广大已办产权登记的小业主的切身利益,所以政府有必要就该政策举行听证会。

虽然土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,不属于价格听证范围。但周玉忠律师认为,由于此一公共政策涉及面广、影响巨大、争议不小,根据依法决策、民主决策、科学决策的要求,建议在出台前采取座谈会、论证会等方式广泛听取社会各界意见,并进行社会稳定风险评估。

我个人觉得,政府出台政策的连续性、科学性太差了,真的是朝令夕改,毫无公信力。对于这样一个涉及到民生的意见,一定要召开听证会,重新慎重考虑地下空间土地出让金的补交问题,即便征收也不应溯及既往。

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